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高端租赁市场平中显强
外来需求推动租金走高
高端租赁市场平中显强
外来需求推动租金走高
上海高端租赁市场表现出租金价格坚挺的一面。据戴德梁行统计，今年一季度，原本属于租赁淡季的别墅、高档公寓和服务式公寓，租金均出现不同幅度的上涨。其中，服务式公寓租金已升至每月每平方米22.67美元，创下自1999年二季度至今的新高点。
别墅、服务式公寓和高档公寓租金涨幅各有千秋。据统计，一季度，别墅平均租金报价为每月每平方米20.04美金，微幅上升了1％；酒店式服务公寓浦东和浦西的平均租金分别为每月每平方米20美元和22美元，浦东的租金水平与上季度相比上升了12％，浦西则上升了4％；高档公寓平均租金从上季度的每月每平方米10.9美元上升至11.4美元，与去年全年租金平均水平基本持平。高端租赁市场之所以出现租金价格持续上扬现象，主要原因是受到强劲的需求支撑。以浦东别墅市场为例，近年来出现了入住率达100％的项目，如四季雅苑和绿宝园，因此租金价格随之被带动。酒店式服务公寓尽管受到一月份新年假期的影响，但随后马上有新的商务活动补充上来，使得一些服务公寓的短期租赁业务繁忙，促使整体市场的总体租金水平上升。由于高档公寓中涌现出越来越多的小业主，受到小业主出租人不同的心里价位影响，租金价格波动不定。
与租金上涨相反的是，高端租赁市场平均入住率略有下滑。戴德梁行董事张国正认为，这是由于一月份为新年时期，受到新年放假的影响，一月份高端租赁市场略显平淡，从而影响了一季度的整体入住率水平。在一月份这段期间的各种会议、会展和跨国公司的商务活动有一定的停止，因此短期业务的服务公寓租赁业务受到较大影响。全市平均入住率较上季下降，其中浦西入住率79％，较上季下降6％；浦东入住率75％，较上季下降1％。由于高档公寓的市场供给充分，与服务公寓和别墅相比，其入住率明显低。一季度入住率继上季度下降后，继续走低，从上季的83.7％降至83.6％，但下降幅度很小。
高端租赁市场需求继续加大，部分产品将供不应求。据统计，今年一季度劳动局就新批准了2954份外国人就业证，比去年同期增加了25％。自1996年以来，来上海工作的外籍人士已经有5万人次，目前仍有2.7万人在岗。这些外籍人员就业集中在高端岗位。可见外商投资上海的热情持续升温，随着境外公司和外籍人士不断入驻上海，对高质量住宅的需求将不断增长。另外欧美、东南亚各国经济开始出现回暖迹象，预计上海今年的国际商务活动还将持续增加，这对于上海高档住宅又是一个利好消息。值得关注的是，市场上高档服务公寓供应量较少，近几年来很多来沪人士经常会遇到租不到合适服务公寓现象，且这种情况暂时还得不到缓解。一方面受到供应市场较少放量的影响；另一方面受到需求量不断增加。相反，未来高档公寓供给市场的竞争还将十分激烈，尽管需求市场比较强劲，但是需求的增长速度远不如供给市场的增长速度。从未来的规划来看，四川北路、董家渡、南北外滩、五角场都将成为高档楼盘开发的集中地区，预计在未来的2至5年内，还将有约1035万平方米的高价房集中上市，届时，高档公寓租赁市场竞争将会达到白热化。
上海高端别墅租赁市场迎来“第二个春天”
据有关统计显示，自今年第二季度起，本市高端别墅租赁市场呈现供不应求的趋势。这个隐秘的高端别墅市场在沉寂近10年后，又迎来了“第二个春天”。
上海高端别墅租赁市场是指“内、外销商品房并轨”之前的“涉外高档别墅”的租赁市场。
上海的涉外别墅区一直云集着国际顶尖企业的外籍人士，基本座落在西郊和浦东的碧云社区。从20世纪90年代中期发展而来，现在这些涉外社区不论是租金还是入住率都有较大幅度的提高，空置率也由30％降低到10％，特别是空置率有进一步降低的迹象，个别楼盘基本接近0。
目前，每月租金在6000至9000美元的别墅，已在市场上形成“抢空”状态，即众多有租赁意向又有承租能力的客户因目前无空房可租，而只能在waiting list上排队等租房。有些客户则由于现任的房东将续租租金提升，使得租客一是选择被迫提升租金，谈续租；二是坚守原租金预算的即准备搬家。
为何高端别墅市场会在近10年后迎来了“第二个春天”？分析原因主要有四点——
经济发展促进市场成熟
中国的经济发展使上海的市场充满吸引力。上海的国际化定位，使世界的跨国集团纷纷将总部迁入上海，21世纪的上海对国际资本充满着诱惑力。而上海城市面貌的突飞猛进，彻底改善了投资环境，开始具备国际化大都市的外部条件，弥补和世界一流城市的差异。上海的服务业也日趋完善，既有尽享国际一流水准的服务，又有和国外生活同步的消费区域，出行有车夫，家务有保姆，工作有秘书，生活有私助，所有一切让老外们对上海恋恋不舍。即使在工作合同结束后，也一往情深要求多留一段时间在上海。高端别墅区内的服务十分到位，给老外们带来了意想不到的便利。同时上海的高端别墅区既有上海风情，又融合了西方的文化，也深受老外喜爱。
供需关系决定市场地位
上世纪90年代初期，上海房地产市场掀起了一股强大的建设浪潮，随之而来的涉外房地产租赁市场也蓬勃兴起。在亚洲金融危机的影响下，外来企业减少了在上海的投资，人员撤离上海，导致空置率上升，租金下跌。
2000年初春，房地产租赁市场开始复苏，亚洲金融危机的影响渐渐退却，高端别墅租赁市场开始回暖。随着申奥、申博的成功和中国加入WTO，世界500强企业进入中国市场，高端别墅租赁市场开始热门。由于这部分的供应没有增加，市场开始紧缺，空置率明显下跌，品质优良的社区租金开始上升。
产品品质体现真实价值
高端别墅租赁市场与买卖市场相比，是一个较理性、健康的市场。高端别墅租赁市场的房地产开发商，秉着国际化理念进行小区规划、设计、布局、配套，建设，高品质的建材装饰，现代豪华的家具家电配置，先进优质的配套系统，国际标准的管理服务，并由一家开发商经营，一般不进入二手市场，目前较少炒家进入，其价格增长是其价值的体现，很少有虚高的成分。
合适时间孕育高端社区
一个高端的社区一般需要经历5年时间才能运行成熟。上海的涉外租赁别墅社区要面临着管理的磨合，中西文化的融合，因此在经历了从90年代末到现在，5－6年的经营，一般都已经形成了稳定的客户群体，客户之间也形成了固定的群分。良好的物业品质使一些楼盘的市场效应连年上升，逐步在一些固定的国际化客户中获得较好的声誉，价值被逐步挖掘。
据业内人士分析认为，目前高端别墅租赁市场的“抢空”状态，将还会持续一段时间。随着年内的供应逐步放大，新项目的上市，预计今年年底可能得到缓解。上海高端别墅租赁市场正步入“一个阳光明媚的春天”。 老洋房买卖租赁齐热 据悉，去年老洋房出售继续受到外来投资者的青睐，投资回报率达到20％—30％。同时，因房源稀缺、交易困难等因素，老洋房市场还兴起了“买不到、去租赁，”致使老洋房市场买卖、租赁一齐走热。
老洋房需求市场变得越来越大。老洋房的稀缺性、独特性促使越来越多的投资客将目光投向了老洋房市场，海外的华侨、港澳人士、国有企业单位等，都是老洋房买卖市场中的积极参与者。据史丹福老洋房租售中心负责人蔡芒华介绍，去年老洋房的售价达到2.5万元/平方米—5万元/平方米（据花园面积而定），新里弄市场行情价为1.3万元/平方米—1.8万元/平方米，老公寓则为1万元/平方米—1.6万元/平方米。其中，老洋房购买者中七成以上为投资客，三成左右为自住者。
老洋房租赁“热火朝天”。由于老洋房的出售受限制较多，诸如产权的问题、购买者的资金实力等在一定程度上让老洋房交易困难重重。出于上述原因，很多想拥有老洋房却无缘得手的消费者只能靠租来“过瘾”。很多境外人士通常都会去租赁，月租金一般都在2000
美元—6500 美元。
据业内人士分析，在明年老洋房市场中，投资老洋房的消费群体将会发生变化，由原来的境外消费者逐渐向本市投资客转移，投资目标也越来越向市中心地段的老洋房发展。此外，老洋房外部的风格、内部的配置情况，也是日后投资客关注的主要方面。由于各方面的因素都在加速老洋房价值的不断提升，老洋房买卖市场价格会略有升涨，预计在5％—10％左右，因此老洋房投资和增值的市场前景一片光明。
投资新形式：
商铺租赁与信托“联姻”
杨先生和太太长期被派驻在外国工作，每年难得回上海几次，所以年幼的孩子只能交由父母照顾。为了减轻父母的负担，杨先生除了每月汇给父母一定的生活费以外，还想准备一笔资金用于中长期投资，以其投资收益来作为孩子目前的抚养费及将来的教育金。由于看到上海的房地产市场较为火爆，杨先生想将资金投向于商用房用于获取租金收益，但苦于对相关的流程不熟悉，而且自己又没有时间和精力寻找合适的投资机会，所以一直未付诸实施。这次回国后，杨先生来到交行理财中心，想请理财师帮忙寻找一下投资方向。
鉴于杨先生的实际情况，理财师没有向杨先生推荐直接的商铺投资项目，而是介绍了一个涉及不动产投资的信托计划。该信托计划项目主要是通过集合投资者（委托人）购买商业用房用于租赁，以租金的收入来支付投资者的信托收益。理财师介绍说，由于商铺的承租人与信托公司（受托人）签订了１０年期不可撤销的房屋预租合同，所以信托收益有较强的保障。信托计划预测的投资收益率从第一年的５.８９％至第十年的７.４４％逐年递增，而且每半年可收到一次收益的返还，稳定的现金收入周期还是比较适合于杨先生这种需要定期贴补家用的实际情况。至于投资本金的收回则是通过十年后以商铺的处置所得或设立续租计划所集合的资金来实现。
理财师认为，对于不熟悉房地产市场的投资者，这种产品形式可以看作是提供给了他们间接投资的机会。而将资金交由相对专业的机构来运作，投资者也就避开了在直接商铺投资中会遇到的一系列繁琐过程，如楼盘的选择、与上家的谈判、登记及过户、选择承租人、税收缴纳等一系列问题，对投资者资金的要求也比较低。但这种形式的局限是，由于是集合性委托投资，投资者并不拥有房产标的的所有权，也就丧失了处置资产的权利，因此这种集合性投资的流动性较差。（交行上海分行个人理财中心
王海蓉）
来源《上海商报》
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