别墅老总盘点06年别墅市场 预测07年走势
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　　2006年12月13日下午在新浪网总部举行了“别墅老总盘点06别墅市场 预测07年走势”的论坛，新浪房产对此次活动进行了直播，以下为直播实录：
　　主持人：新浪的网友大家好，各位嘉宾大家好，今天欢迎大家来到新浪房产嘉宾聊天室，我们一起做一个“盘点2006年别墅市场以及预测明年别墅市场走势”的这样一个论坛，2006年即将走过，新浪房产将推出系列的论坛，盘点北京的房地产市场，今天我们也是跟2006—2007别墅排行组委会一起合作做这个论坛。
我先介绍一下今天到场的嘉宾，他们是复地集团华北区域部总经理助理刘波先生，北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华先生、还有北京卫斯理房地产经纪公司的吴德洲先生，我对面的也是我们这次论坛的嘉宾主持，也是2006—2007年别墅排行榜秘书长周良波先生，另外还有五和国际集团项目设计部总监尧建刚先生。
　　我们今天的主题是对2006年的别墅市场做一个盘点和预测，请各位嘉宾畅所欲言，我们首先请五和国际的尧总给我们做一些盘点和预测，我们上次也聊过，我们出了一个关于07年别墅市场的预测，先请尧总给我们做一个开头。
　　尧建刚：我们是做了一个07年别墅产品的预测，它是在总结06年别墅发展的情况基础上进行的，当然预测预测肯定是有测不准的，但是我们还是希望给业内人士有一个提供专业的信息。
    大家都知道06年由于国家政策的变化，别墅土地供应量也比较少，最主要是大家可能都知道“国六条”的政策，“国六条”对别墅市场的影响在哪里，“国六条”大部分户型是90平米，市场上把高端公寓的市场供应量减少，这样反应在别墅上就是经济型的投资型的别墅卖点更多了，明年可能这种经济型的别墅市场供应量会加大。因为境外投资基本上我们碰到很多，基本上拿到钱不知道买什么，他肯定不买经济房，所以高端的公寓又没有，所以都往经济型别墅上来投。
　　今年年底也可以看到，别墅基本上向两端发展，我们现在接到的很多别墅项目基本上都是开发商自己要求改设计条件，别墅已经慢慢向国外一样走高端了，比如我们现在做的很多城堡项目，但普遍来讲别墅的投资价格还是有限的。
　　另外大家都知道06年有一个物权法在修改，要通过，物权法对市场影响非常大的，我们都知道特别是结合住宅，建筑物七十年后是没有价值的，真正有价值的是土地，我们一个小区住宅有一千户，即使我们七十年后续期了，但是价值很低了，但是土地是很多人共有的，升值空间不是很大。
　　别墅不一样，它有带院子，土地也归你，所以这个物权法的通过对别墅的升值空间是很大的，我们预计07年的别墅空间是非常大的，我们把07年称之为价值回归年。以前别墅的价值没有真正体现出来，国外的别墅价值都是土地价值而不是房屋价值，现在物权法改变通过可能是别墅价值的回归。
　　另外从产品趋势来说，06年大家都知道北京基本上欧美的别墅除了没有非洲的，全世界各国都有了，包括04年开始我们北京别墅市场也有一些中式别墅的尝试，现在中式别墅也走到了一些不尴不尬的境地，06年我们自己做的一些项目，包括我们也统计了不仅是北京市场，全国的我们也做了一些统计，就是现在基本上已经慢慢地过渡到更注重原创了，已经不是再像以前这么注重标签，北京现在像龙湾也做得不错。我们觉得07年的别墅，包括我们经手的和07年要推向市场的，可能都有一批原创别墅要出来，这个可能是不带任何一些标签符号的，更注重跟环境的结合，认为是环境上长出来的，该什么样就什么样，不一定要做什么欧式美式的。
　　04年05年的别墅有一个特点就是空间丰富，07年还有一个特点就是这个空间设计的机械化更加强，但是不是那么主要的因素了，像我们十年前买空调，空调老是在宣传自己的质量，我们07年这个空间已经是必备因素了，不是开发商的卖点，这是我们对07年别墅市场做的一些简单的预测。
　　这个东西的文章我们可能会近期推出来。
　　周良波：这个空间不是最大的卖点，那什么是最大的卖点呢？
　　尧建刚：就是它是必备的因素，是必须做好，做不好就不能称之为是别墅了，已经是必备因素，不再是你来炒作的卖点了。
　　周良波：当时尧总也分析了对07年的别墅市场有这么一个预测，我们有一个调查结果是06年别墅的供应量比04、05年的供应量有所下降，别墅的市场的需求还是大于供给的，北京一到十月份别墅的销售数是供给数的1.62倍，市场还是处于一种需求饥渴的状态，这个从供需关系方面想请几位老总聊一下，07年在供需上有一些什么样的新变化。
　　吴德洲：这个可能定量的分析不太容易，定量是不太容易，定型的趋势是可以有，供给和需求永远在那博弈。
　　周良波：整个来讲的话北京的别墅是供大于求吧。
　　吴德洲：需求有些是无效的，有些是没用的，摆在那也没用。但是有些需求摆在那呢又满足不了，这个跟过去以往开发的时间，真正开发别墅到产品真的成熟了，几个了，我们讲这个产品几个了，可以拿到市场上真的满足需求这个过程，有些项目积累的这个量，消化不了，跟现在消费者的需求有差距，所以有一些供给是无效的，有一些是业主对产品有自己的想法，刚才尧总讲了别墅产品的虚实，你们可以看到，就向两极在发展，一种是高密度一点的经济型的，联排房有一些假冒别墅名义的也有，叠拼或者是什么的这些也有，这是高密度的一类。
　　再有就是像您讲的比较极端的就是像城堡，这可能是几十英亩的地上就盖一栋房子。再有一种是把房子和土地的这个比例放到一个合理的一个位置上，比如一千平米的房子可能有两亩的院子，这个相对来讲是可以接受的，有的房子可能是一千平米的房子四百平米花园，这个可能就接受不了了，这个有些供应就是没有效果的，市场上大家可以看到这样的项目，我就不说名字了。摆在那也是摆着，没用，所以这两个之间有这么一个问题。
　　这个趋势就是刚才讲产品的另一个趋势，符号的东西可能真的淡化了，不再特别追求是西班牙的，还是北美的，还是中式的，这个产品多元化，多样性是必然的了，有不同的需求，但是基本的要求，是要求房子跟地有一个最起码要达到的一个比例。因为北京现在的地价升值，开发商有开发商的角度，它有一个基本利益的追究，必须把这个土地的价钱消化在购房者能够承受的合理的房价范围之内，大多数看这个项目，房子跟花园最主要它的比例是不太对的。客人有一个接受的极限，三百平米的房子面积，配了一个大概不到三百平米的花园，就忍了，因为他必须找一个他能够接受的地点，客人的需求没有被满足，需求的这个量没有被有效地释放。
　　如果你在一个合适的地点盖一个合适的房子销售根本不是问题。所以你说这个量我统计不出来，到底有多少要买多少要卖也好，多少人要买统计不出来，但是我可以感觉到有一些被产品结构，供应结构限制购买的情况是有的。
　　周良波：我做一个补充，吴总有十几年的中央别墅区的销售经验，现在准备在加拿大开展地产项目，所以吴总对消费者，就是说手里面碰到过的都是好几千个别墅业主和准业主，他对这种需求把握得是比较准的。
　　刚才聊了一下总体的需求状况，下面我还想对整个价格走势做一个预测，在06年的1到10月份北京别墅市场的平均销售价格是9214，整个曲线是在四五月份的时候有一个上扬，八九月份有一个回落，十月份又开始上扬，对北京别墅市场的一个价格走势，不知道大家有什么样的自己的看法，阎总给大家讲一下，07年北京别墅市场的价格走向。
　　阎少华：其实对别墅的价格，和别墅的这种供需关系呢我其实没有什么发言权，因为调查的这种资料分析，各方面我都比较欠缺。
　　周良波：没有关系咱们就随便聊。
　　阎少华：包括价格。我就印象有点体会，我们是比较自信吧，比较自信，对这个走势不太关注，我一直相信一个好的产品一定可以走出自己的行情来，从销售上也可以看得出来，06年跟05年比，从价格从销量来讲，都有大幅度的增加，我们销量也没有系统地统计，估计有60%以上，价格增加了15%左右。所以我相信一个好的产品如果定位合适，尤其到了交房以后，我们二期能够持续好是因为我们一期交房了，你真正的体制能够体会出来，不是你说的，而是是使用的，这个时候是比较真实的，我想一个好的东西，在整体房产来讲还是需求比较旺盛一些的。
　　而且在中国经济发展初期的阶段，应该能够走好的，即使大环境有点什么问题，我相信好的产品一定能走出独立的行情，我一直比较自信这一点。
　　从07年发展的趋势来讲，我感觉呢，我同意尧总说的那一点，可能淡化风格，因为我是搞建设设计的，几年前我也谈过这个，风格其实就是一种陷阱，经过了几年的实践，包括人们无论买到什么风格的房子，什么地中海的什么的，你入住以后发现不是那么回事，中国还是没有那个风格的东西，那是个陷阱。
　　陷阱这里包含两个意思，一个是可能是没有做到位，还有一个意思你在北京这种环境做出地中海来本身是自己给自己挖的一个坑，是不可能的，很费劲。所以我觉得呢，我跟尧总的看法有一点区别，他的结论应该是原创的发展趋势，我有点看法，我认为是本土化，不是原创，原创说来说去还是没有标准，原创最终可能还是走成陷阱，人们会标榜我这是原创，我这是别人没有做过的，这个也还不是我们最终的一个本质的追求，我觉得本质追求是什么呢？就是我一直提倡的本土化，所谓本土化就是你这个房子要适合北京，你甭管是接见还是什么，你也可以有原创，但是你要适合北京，适合你所定位的人群，适合北京的气侯，而且符合人们审美的取向，这种本土化更接近于可持续发展，向可持续发展建筑去发展，那么也就是说比较重视的是如何低能耗低排放，包括园区中的水景怎么利用、怎么成本低、怎么好看、怎么持续好看、怎么能够好用，持续地好用，这个是关键的，因为别墅我们知道，往往是第二居所，他养这个别墅代价非常大的，如果你可以做到可持续发展，对于别墅住户来讲是一个比较大的好处。
　　所以未来呢为什么说要本土化呢？因为越来越多的买别墅的人是有经验的了，无论是你买过别墅，还是我没有买过别墅，我从别的一些朋友的经验，慢慢人们向理性发展，就是他的发展趋势应该是忽略了这些东西了，就是表面的东西，风格呀什么的，而是更加重视这个别墅的，或者说建筑的，或者说住宅的本质，你的本质是什么，本质就是我要住得舒服，我要住得节省，我要住得不累我还要美观，还要怎么怎么样，符合我的生活习惯等等，这是本质。所以我就强调本土化。
　　为什么要强调本土化呢？除了我刚才说的原因还有一个原因，在北京比较特殊，在中国比较特殊，就是我们消费者，或者说市场，更多地去渲染那些风格，来作为销售的手段，而且从现实中尤其别墅的风格是多样的，各种各样的风格都有，这个在国外是没有的，国外的是什么东西呢？其实可以告诉大家，国外的东西就是本土化的东西，所以这个是一个从古今中外可能是发展的一个必然的一个途径，我们要走向本土化呢就不用再提了，其实恰恰正是大家都在强调我是这派那派的，再加上我们的能源紧缺，这两点夹击下提倡本土化意义非常大，而且又是发展趋势，一旦真正形成了国外的那种房，你到哪都看得到，无论是新房子还是旧房子，都可以感觉得到这是法国，这是印度，这是南美，感觉各国家的房子都有自己的特色，为什么我们的房子没有特色呢，到那个境界以后我们的文化就不用再提了。

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