随着“转按揭叫停”政策的出台，二手房出售需先还清贷款，这给卖房者增加了不少困难，如今，卖房也得讲究策略与方法。

　　杨先生去年年初在杨浦区购进了一套面积为98平方米的新房，总价108万，贷款40万，本打算给儿子结婚用。今年3月份儿子突然被公司派去国外常驻，新婚妻子也跟去顺便留学，新房暂时没有用处。最近房贷利率优惠被取消，杨先生觉得继续供房不太划算，决定挂牌卖出。买家很快与杨先生谈好价钱128万。

　　但是正打算办理转按揭手续的时候，“转按揭叫停”政策出台。这可难住了杨先生，按照现在的规定，如果要把这套房子顺利卖出，杨先生必须先还清40万元的贷款。但手头的现款都准备给儿媳妇留学之用了，现在杨先生根本拿不出这笔钱。难道这套房子就卖不成了？

　　卖房招术一：盘活手头资产，短期融资救急

　　有朋友给杨先生出了个主意：用杨先生现住的一套房子作为抵押，向银行办理综合消费贷款，支付儿媳的学费。杨先生现住的房子市价约为103万，银行发放住房抵押贷款的额度一般按评估值的50％。这样杨先生贷出40万元贷款应该不成问题。从申请贷款到办好产权交接手续，前后最多不超过两个月左右的时间。利息费用大概11000元，加上1000元左右的评估费等费用，总成本大概为12000元。这与上述房产买卖差价20万元相比，仍然十分合算。

　　经过咨询后杨先生发现，目前多家银行都可办理以房产、凭证式国债或存单为抵押或质押的消费贷款。这种贷款必须指定用途，不能用于炒股。一般如果以房产抵押，贷款总额不会超过房产评估值的50%，最长贷款期限不得超过10年。以国债或存单质押，贷款比例可高达80％-90％。利率方面，将参照现行各期限贷款基准利率上浮一定比例，如10％。如果用于短期融资，贷款人可申请期限最短，即半年的贷款，以最大限度节省利息。贷款发放周期不定，一般快则2个星期，慢则1个月左右。

　　业内人士点评：实际上，如果是用于超短期的融资，比如1个月以内的，可以考虑利用典当。与银行相比，典当行融资的特点是速度快、手续简便、抵押物品范围广，不过费率较高。通过房产典当的办法融资40万元，如果手续齐全，7-10天就可以放款。1个月的总费率约为3.2％，加上评估等费用，总成本大概为13500元，与银行融资相差不大。

　　卖房招术二：利用下家首付还贷款

　　房产中介公司建议，如果杨先生觉得贷款融资的手续麻烦、成本高，可以利用买家的首付款付清贷款。按房价128万元计算，三成首付款为38.4万元，杨先生只需再拿出1.6万元就可还清贷款。贷款还清后再办理下一步买卖交接手续。为了避免风险，双方签订全权委托书后，由中介公司代理其中的资金收付、交接手续，既安全又省心。

　　业内人士点评：由房产中介办理下家首付还清上家贷款的操作，对买卖双方而言都是非常安全的。这项业务在房贷新政出台前，就已经开展，并且因其成本低、手续简便而受到客户的欢迎。办理这项业务的手续费一般只需几百元，与上万元的短期融资成本相比非常低。不过，这种做法适合原有贷款成数较低，或房价涨幅较大的房产。因为买家首付款一般仅为3-4成。若卖家贷款余额太高，就不能实现顺利交接。客户还需注意。